11 Haziran 2022 tarihli Resmi Gazete yayınlanarak aynı gün yürürlüğe giren kanun ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa aşağıdaki geçici madde eklenerek önceki yasa ile TÜFE oranı baz alınarak belirlenen kira artış oranlarına sınırlama getirildi.   Yasaya geçici olarak eklenen hükme göre; Konut kiraları bakımından 11 Haziran 2022 ilâ  1 Temmuz 2023 tarihleri arasında (her iki tarih dahil)  yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır. Ancak bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamaya göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde kiracı lehine olan oran uygulanacaktır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, Borçlar Kanunun 344ncü maddesi uyarınca yetki verilen hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.               Yapılan bu düzenleme ile kira artış oranı 1 Temmuz 2023’e kadar geçerli olmak üzere üst sınır getirildi. Artış oranı en fazla bir önceki yılın %25’i olabilir. Eğer TÜFE %25’in altında örneğin %22 oranında çıkmışsa artış oranı en fazla %22 olacaktır. Bu tarih bitince yani 2 Temmuz 2023 tarihinden sonra eski yasa hükümleri tekrar yürürlüğe girecektir, %25’in üzerinde de olsa TÜİK in açıkladığı TÜFE oranı kadar kira artışı yapılabilecektir.   1- Geçmişe dönük yapılan kira anlaşmalarını da etkileyecek mi? %25 üst sınır getiren yasal düzenleme; yasanın resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girdiği  11 Haziran 2022 tarihi ile  30 Haziran 2023 tarihi dahil bu tarihe kadar yenilenmesi gereken kira sözleşmeleri için geçerli, bu süre içinde sözleşmesi yenilenecek kiracılar bu haktan yararlanabileceklerdir.    2- İlk kez düzenlenen kira sözleşmelerini kapsıyor mu? Düzenleme, halihazırda kirada oturan ve oturmaya devam eden özellikle de 1. ve 5. yılı arasında uzama dönemi gelmiş kiracılar için bir can simidi oldu, ancak bu düzenleme ilk kez kiralık ev tutmak isteyenleri kapsamıyor. Daha çok eski kiracıları koruyan bir düzenleme söz konusu.   3- Yasa yürürlüğe girmeden önce (yani 11 Haziran 2022 tarihinden) önce yenilenen kontratlarda kiracılar yüzde 25'lik sınırın üzerinde sözleşme imzalamışlarsa fazlalık miktarlar için hak talep edebilirler mi? %25’lik kira artış sınırının uygulanabilmesi için, kira  sözleşmesinin yasanın yürürlüğe girdiği tarih olan 11 Haziran 2022-1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenmiş olmalı. Düzenleme 11 Haziran 2022 tarihinden önce yenilenen sözleşmeler için herhangi bir hüküm ifade etmiyor. Bu tarihten önce yenilenen sözleşmelerde en fazla TÜFE oranında artış yapılabilecektir. Tüfe oranının üzerinde yapılan artışlar dava konusu edilebilir.   5- Bu tarihler arasında ev sahibi değişirse haklarım ne olacak? Ev satıldığı takdirde kiracının eski kira sözleşmesi devam eder. Ancak yeni malikin oturmak için konuta ihtiyacı varsa tahliye için kiracıya 6 ay süre vererek  ya da eski kira sözleşmesinin bitim tarihinde 1 ay içerisinde dava açarak konutun tahliye edilmesini isteyebilir.   6- Örneğin 1 Haziran 2022 tarihinde sözleşmesi yenilenmiş vatandaş ne yapacak?   Yasanın yürürlüğe giriş tarihi olan Resmi Gazetede yayınlanma tarihi olan 11 Haziran tarihinden önce sözleşmesi yenilenenler bu fırsattan faydalanamaz. Ev sahipleri  açıklanan en son TÜFE 12 ay ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapabilme hakkına haiz idiler. Bu oranın üzerinde olmamak kaydıyla yaptıkları artış geçerlidir. Yeni düzenleme zaten uygulama aralığını açıkça belirlemiştir. Ayrıca genel kural olarak yasalar geriye dönük hüküm doğurmaz.   7- Ev sahipleri sözleşme yenilemeye yanaşmaz ise kiracı ne yapmalı? Hiyerarşiye göre sözleşmeler yasaya aykırı olamayacağından, %25’lik zam artış oranının üst limiti ev sahibinin onayına bağlı değildir. Kiracı yenilenme dönemi geldiğinde %25 zam yaparak kira bedelini ödemeye devam edebilir, yani yenilenme işleminin ıslak imza ile yapılmasına gerek yoktur. Sözleşme yenilenmediği için tahliye gibi emrivaki işlemler yapılamaz, kontrat yenilenmediği gerekçesiyle kiracılar yüksek bir meblağ ödemekle yükümlü kılınamaz.